案件背景：合法得標，卻被繼承人反擊

有一塊土地因為多年沒有辦理繼承登記，被地政機關列為「逾期未辦繼承登記土地」，並移請國產署公開標售。 一位民眾依法投標得標、繳款、完成過戶──照理說，一切都合法、程序完備。 但沒想到，原地主的繼承人後來出面表示： 「我們根本沒收到任何通知！國家怎麼能在沒告知的情況下，就把我們家的地賣掉？」

雙方主張：買方喊冤、繼承人不服

• 買方立場： 「我是在政府舉辦的公開標售合法買的地，怎麼會變成侵權人？」

• 繼承人立場： 「我一直繳地價稅、也住在那裡，政府卻沒通知我們就拍賣，這樣太離譜！」

法院怎麼判，理由非常關鍵！

法院最後支持繼承人。 依照規定，地政機關在把土地列入「未辦繼承登記」名單前，必須盡力查明所有繼承人，並且要：

1. 向戶政與稅捐機關查詢繼承人資料。

2. 對已知繼承人以「雙掛號書面通知」催辦繼承登記。

但法院發現： 地政機關並沒有提出「雙掛號回執」證明有寄通知， 也沒向稅捐機關查詢繼承人資料。 因此，法院認定整個列冊與標售程序有重大瑕疵，導致： 「國產署與買方之間的買賣契約，因屬『不能給付』而無效。」也就是說，即使買方已完成登記，仍無法取得土地所有權。

法院依據的法律條文

法院的判決主要根據以下法源：

• 《憲法》第15條：保障人民財產權，要求政府遵守正當法律程序。

• 《土地法》第73條之1：規範未辦繼承登記土地的列冊管理與標售。

• 《民法》第246條第1項前段：以「不能給付」為標的的契約，無效。

• 內政部《未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點》第4點： 規定必須查明繼承人並以雙掛號書面通知。

法院強調，這些程序不是形式上的步驟，而是為了確保人民能行使繼承與救濟權利。 若行政機關沒確實通知，整個拍賣程序就會失去合法基礎。

我們能學到什麼？

• 繼承人別掉以輕心

家中若有長輩過世留下土地，務必盡早辦理繼承登記。 否則一旦超過一定年限，地政機關可能就會把土地列入拍賣程序。

•買方投標前要做功課

即使是國家標售的土地，也不一定「萬無一失」。 在投標前，應先查清楚是否仍有繼承人存在、稅籍是否有人繳稅， 必要時可請律師協助調查，避免未來陷入訴訟。

•行政機關也要謹慎

在執行拍賣或列冊時，通知程序必須確實做到。 包括查詢戶政、稅捐機關資料，並保留「雙掛號回執」作為通知證明。 否則不僅損及人民權益，也讓國家拍賣程序面臨撤銷風險。

為什麼法院要求這麼嚴？

因為土地牽涉到人民財產與家族繼承， 如果通知不到位，就會讓繼承人「不知土地被賣掉」，連救濟機會都沒有。

法院透過這個判決提醒： 政府不只是要「依法行政」，更要「程序正義」。

給善意買方的建議

想投標國有土地的民眾，務必：

1. 查閱標售公告與地籍謄本。
2. 向稅捐機關確認是否有人繳稅。
3. 有疑慮時，請專業律師協助盡職調查（Due Diligence）。

如此才能確保標的合法，避免花了錢卻買到官司。

判決資訊

•一審：臺灣士林地方法院 109 年度訴字第 675 號 民事判決

• 二審：臺灣高等法院 110 年度上字第 1129 號 民事判決

• 三審：最高法院 112 年度台上字第 401 號 民事判決

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