在台灣，許多民眾因繼承而成為「土地持分人」。但常見的情況是：土地其實已 被其他親戚長期占用、蓋房子、甚至多年使用。這時，持分人雖然必須照樣繳 地價稅，卻完全無法使用自己的土地。 若你也遇到類似情形，不妨參考以下專業解析。

一、什麼是「持分共有」？為什麼不能獨佔使用？

在民法上，共有人的「持分」是抽象且均等散布在土地的每一部分。
換句話說： 哪怕你只有 1% 的持分，你對土地的每一處都一樣擁有 1% 的權利。 因此，任何共有人都不能任意占用「土地的特定部分」蓋房子或排除其他共有 人使用。
若共有人未經同意自行蓋屋或獨佔使用，其行為就是法律上的「無權占有」。

二、案例說明：小明的土地被大伯與二伯蓋房子佔用

小明繼承了一塊土地，持分為 1/3，其他共有為大伯與二伯。 但大伯與二伯早在許多年前就在土地上蓋了房子，占用面積高達 80%。

小明：
• 有 1/3 的持分
• 每年得繳 1/3 的地價稅
• 最後卻只能使用剩下 20％ 的邊角土地
• 想協商卻遭拒絕

面對這樣的狀況，小明能怎麼做？

三、持分人可以主張的三大權利

權利一：提起「拆屋還地」訴訟

只要你是共有人，不論持分多少（哪怕只有萬分之一），都可以主張其他共有人 不得任意占用土地某一部分蓋房子。
因此，小明可向法院請求：
• 大伯、二伯拆除自行興建的房屋
• 並將土地「完全返還」給所有共有人共同使用
但需注意：
• 若對方確實居住於房屋內，訴訟過程衝突常較激烈
• 家族關係可能因此更緊張
• 花費時間與情緒成本較高 適合想恢復土地完整使用權、且不介意家族糾紛的人。

權利二：提起「共有物分割」訴訟

若不想把房子拆掉，也能走另一條路：「分割共有物」。
共有物分割結果通常有三種：

A. 變價分割（常見）
就是俗稱的法拍。 法院會把土地整體拍賣，拍賣所得依持分比例發給共有人。
適合： • 不想繼續與親戚糾纏 • 只想把持分換成現金

B. 原物分配（土地直接切割）
若土地能分割，法院可判：
• 大伯取得他房屋所占的區塊
• 二伯取得另一部分
• 兩人房地合一、各自所有

C. 金錢補償（補償給未分到地的持分人）
若小明未分到土地，可要求大伯與二伯以金錢補償其 1/3 的價值。 共有物分割訴訟的時間
以律師經驗：
• 快速：約 1 年取得第一審判決
• 若共有人眾多（如百人）：2～3 年非常常見

因此，建議在提訴前務必讓專業律師評估，以免投入大量時間後才發現不符自身利益。

權利三：請求回溯五年的「不當得利租金」

若大伯與二伯佔用土地蓋房子多年，卻沒有給付任何費用，小明能請求： 回溯 5 年的相當於「地租」的金額，這筆金額通常不小，能補償部分損失。

四、常見誤解：「法拍後得標者能立刻拆屋？」

許多人以為： 土地法拍後，得標人可以直接要求拆屋還地。 但法院實務並非如此。 因為共有物分割的標的若是「土地」，並不包含房屋。因此： 得標人若想拆屋，仍需額外提起「拆屋還地」訴訟。 不能直接依強制執行法要求法院強拆。 這也是許多買持分或法拍土地的民眾後續產生糾紛的原因。

五、為什麼「越早處理越好」？

許多民眾會因為不想與親戚衝突而選擇先不處理。 但事實是：

• 若大伯與二伯往生
• 他們的子女（可能十幾人）都將成為新的共有人
• 將來要談、要告、要協商的人會變成「一整群」 處理難度會大幅上升

。 因此： 持分問題絕對是越早處理越單純。

六、結語：

遇到持分土地被佔用，務必先釐清自己的目標 這類案件並沒有絕對的「標準答案」。
真正重要的是：
• 你想保留土地嗎？
• 你只想換現金？
• 你能接受家族衝突程度？
• 你是否願意投入時間打官司？

了解自己的目的，才能選擇最適合的法律途徑

。若你正面臨以下情況：
• 土地持分被其他共有人佔用
• 想了解能不能拆屋還地
• 想知道共有物分割是否適合自己
• 想計算可以請求的不當得利租金
• 不動產、繼承、債務等法律問題

我們建議儘早尋求專業律師協助，避免情況日後變得更複雜。
若需要進一步諮詢，歡迎聯繫我們：