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最新消息 : 持分土地貸款利率不公平?揭密解約困境(文:戴家旭律師、楊哲睿律師)
作者 info 於 2023年04月19日 18:30:00 (1810 次閱讀)
持分土地貸款利率不公平?揭密解約困境(文:戴家旭律師、楊哲睿律師)

貸款利率不開心,可以解除契約嗎?這次的【大鬍子律師專欄】由戴家旭律師為大家說明,持分房屋面臨的風險以及民法的解除權該如何適用!

持分土地貸款利率不公平?揭密解約困境(文:戴家旭律師、楊哲睿律師)

一、案例事實

老王因為已經到了退休年齡,非常期待搬回南投老家享受愜意的退休生活,老王剛好看上了一間南投的農舍,在房仲幫忙下,開心的與地主簽下買賣契約,同時也付了50萬的履約保證金。

這間農舍的狀況是這樣,建物的面積為150坪,老王持分為1分之1(老王單獨所有),土地的面積則為2000坪,老王的持分為10分之1(老王與另外9個人共有)。如果以土地的全部面積乘以老王的持分10分之1,老王買到土地相當於200坪,大於建物的面積150坪,老王認為土地換算的坪數是足夠的,也沒有特別在意,沒想到魔鬼藏在細節裡,老王後來跟銀行貸款時就出現了問題。

平常貸款購屋時,貸款的年利率大約都是1~2%左右,沒想到這間南投農舍的貸款年利率竟然要4%,而且還是機動利率,將來利率調整後可能還會更高,老王聽完差點吐血,貸款利率這麼高,等於要把退休金、老本幾乎都賠進去,那還不如繼續住在台北就好。

老王無奈之下,決定先找戴家旭律師諮詢,看看到底該怎麼處理比較好。

 

二、持分房屋的風險與民法解約權

戴家旭律師先和老王說明,因為這種持分的土地在處理上比較複雜,所以銀行在評估這類型案件時,貸款利率才會訂的比較高。例如共有人在出售持分的時候,都還要先通知其他共有人要不要行使「優先購買權」,主張與買方相同條件來優先承買。另外,如果屋主沒有和其他土地共有人約定好「分管契約」,將來也有可能面臨被提告「拆屋還地訴訟」。基於這些因素考量,銀行才會核定這個南投農舍的貸款利率這麼高。

明白貸款利率為什麼會這麼高之後,老王接著詢問戴家旭律師,這個案子還有沒有辦法解約?

戴家旭律師說明,民法規定的解約權不外乎兩種,分別是「法定解約權」和「意定解約權」,法定解約權是「法律規定」的解約權,例如買到海砂屋,可以依照民法規定主張不完全給付來解除契約。意定解約權則是契約內「雙方約定」在特定條件下可以無條件解約,例如在房屋買賣契約經常會看到,契約約定買方如果無法向銀行貸到特定成數的貸款,就可以無條件解約。

因此,若擔心貸款的利率太高,記得簽約時要在契約內特別約定,例如若買方向臺灣銀行申請之貸款利率高於3%時,買方即可無條件解除契約。

 

三、老王的三個選項

由於老王與地主地的買賣契約沒有約定意定解約權,也找不到符合法定解約權的事由,因此戴家旭律師告訴老王想要主張解約會很困難(律師說很困難,其實就是辦不到的意思,因為律師通常不會把話說太滿),這也就是我們常說的:「沒簽約前,不想簽約的人最大;簽約後,不想解約的人最大」。

最後戴家旭律師替老王進行沙盤推演,告訴老王大致有三個選項,第一個是打官司要求解約,但是難度會非常高,很有可能會花了很多錢但最後還是慘敗;第二個是認賠殺出,賠償已經付的50萬元斷尾求生,雖然50萬元也不少,但至少不必負擔高額的房貸利息;第三個則是把洗到一半的頭洗完,把南投農舍買下來,完成回南投老家退休心願,但同時必須要負擔高額的房貸利率。

聽完戴家旭律師的分析,如果你是老王,你會怎麼選擇呢?

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