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最新消息 : 房屋租期屆滿後找不到房客點交怎麼辦?(文:洪宗暉律師;編輯:梁維珊律師)
作者 info 於 2022年03月14日 21:34:19 (1286 次閱讀)
房屋租期屆滿後找不到房客點交怎麼辦?(文:洪宗暉律師;編輯:梁維珊律師)

房子租約到期房客死都不搬走,房東該怎麼辦?可以破門而入嗎?這次的【成鼎好好讀】由洪宗暉律師給各位房東小提醒,千萬不要因為遇到糟糕的房客而惹上麻煩。



       房價居高不下,租賃市場依舊很熱,但所有房東們都有個很關心的問題,就是:如果房屋租期屆滿或租賃雙方合意終止(或解除)契約後,房東卻找不到房客做點交,藉以解除房客對房屋之占有狀態,房東這時候應該怎麼辦呢?房東可否開鎖進入出租的房屋中?萬一裡面被放置危險物品或違法物品怎麼辦?如果屋內需要修繕又該如何?而且想要盡快再出租。但是這些行為是合法的嗎?

  房東們,你們的擔憂是正確的!如果房東未經房客同意就直接開鎖進入出租的房屋中,之後很可能就會被該名房客提告刑法第306條第1項的侵入住居罪,此觀台灣台北地方法院104年度上易字第210號判決:「雙方已經合意解除051室房間租賃契約,告訴人李國颯需於民國(下同)103年1月30日搬離051室房間,惟被告僅取得對於告訴人李國颯之租賃物即051室房間返還請求權…若承租人即告訴人李國颯拒不返還,就此民事糾紛,應本於契約及民事法律規定,起訴請求法院依法判決,並於取得執行名義後,聲請法院強制執行,除有民法第151條規定,為保護自己權利,不及受法院或其他有關機關援助,得對於他人之自由或財產施以拘束、押收或毀損要件下得自力救濟外,法律尚不容私人以強制手段介入,自行實現權利內容,否則法律規範、設置之程序毋寧形同虛設被告前後二次無故侵入告訴人李國颯所在之051室房間,均已該當刑法第306條第1項妨害他人住居自由罪之犯罪構成要件…」,以及台灣新北地方法院104年度易字第1796號判決:「縱令被告廖嘉和為本件房屋之所有權人,且與告訴人協商之搬遷期限已屆滿,而告訴人猶未遷出本件房屋,然法律既另有規定行使其權利之正當方法,除有符合民法第151條所規定自助行為之情形外,尚難僅因被告廖嘉和係本件房屋之所有權人,而認其得自由進出現有人居住之本件房屋。況被告廖嘉和於案發前3日之103年9月12日,方因本件租賃糾紛,經員警告知應循法律途徑解決,故其應知未獲法院判決執行交付前,不得未經告訴人之同意,擅自侵入本件房屋,至為灼然…廖嘉和共同無故侵入他人住宅,處拘役20日,…廖凱蓁共同無故侵入他人住宅,處拘役30日」等旨即明。

  對於房東們提出的疑問,最安全的解決方式就如同台灣台北地方法院104年度上易字第210號、台灣新北地方法院104年度易字第1796號等判決所述,房東在租賃契約未經公證的情況下[1],可以根據民法租賃返還請求權與所有物返還請求權等規定[2],向民事法庭對房客起訴請求返還房屋。但打官司曠日廢時,如果房東與房客間的租賃契約,簽約時間是在107年6月27日以後[3],房東就可以依據租賃住宅市場發展及管理條例第12條規定[4],定相當期限催告房客進行點交,如果房客於期限內仍拒不會同點交,則視為租賃雙方完成點交。點交後若房客於租屋處尚遺有物品,此時除了租賃雙方另有約定外,經房東再定相當期限對房客催告取回,而房客仍置之不理時,即視為房客拋棄其物品所有權,處理該等物品所需費用,房東得自房客的押金中直接扣除;如有不足,房東也可以請求房客給付。



[1] 若租約有經過公證,房東就可以跳過訴訟程序,直接向管轄法院聲請強制執行(新聞標題:房東收不到租金想趕人 自保技「簽訂租約先公證」,網址:https://house.ettoday.net/news/1826632)。

[2] 民法第455條、第767條等規定參照。

[3] 租賃住宅市場發展及管理條例第40條第3項:「本條例施行前已訂定之租賃契約或委託管理租賃住宅契約,其租賃或委託管理期間持續至本條例施行之日以後者,不適用本條例規定。但當事人約定適用本條例規定者,從其約定」、第46條「本條例自公布後6個月施行」等規定參照。

[4] 租賃住宅市場發展及管理條例第12條:「租賃契約消滅時,租賃住宅之返還,應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為完成點交。前項點交後尚有遺留物,除租賃當事人另有約定外,經出租人定相當期限催告仍不取回時,視為拋棄其所有權,其所需處理費用,得由押金扣除,不足者,出租人得請求承租人給付」規定參照。