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最新消息 : 【案例分享】買房後發現附近有墳墓,可以解約嗎? (文:大鬍子律師戴家旭)
作者 info 於 2021年01月05日 16:10:00 (681 次閱讀)
【案例分享】買房後發現附近有墳墓,可以解約嗎? (文:大鬍子律師戴家旭)

買的房子附近有墳墓、垃圾場、葬儀社等嫌惡設施,於簽約之後可以後悔不買嗎?有什麼法律上的權利可以主張呢?

快來看大鬍子律師戴家旭分享案例以及法律意見吧!



【案例事實】

廖阿姨已經年過50,生過兩個小孩的她,身材略顯發福。每次來找我,廖阿姨都會把調色盤裡面紅、藍、黃三原色,在身上穿過一輪。

 

「上了年紀的人,喜歡穿的花花的吧?說不定10年以後我也是醬」,我心裡想。

 

平常廖阿姨在菜市場買菜,買把青菜,都會凹小販要多送一把蔥。這次廖阿姨買房子,只去看過一次房,竟然就簽約下訂!

 

但簽約之後,廖阿姨就後悔了,覺得政府打房進行中,自己這次看走了眼,不想要買這棟房子。廖阿姨一直找理由,終於發現自己買的這棟房子,附近有墳墓。所以想要用這個理由要求解除契約,問律師:「買的房子附近有墳墓,可以解除契約嗎?」

 

會有這個問題,是因為內政部公佈的不動產現況說明書,規定300公尺內要記載的嫌惡設施,包含「顯而易見的私人墳墓」。

 

坦白說,以文山區的房子為例,300公尺內有私人墳墓的,比比皆是。究竟廖阿姨能不能以300公尺內有私人墳墓,要求解除買賣契約呢?

 

【法律分析】

1、   房屋300公尺以內有私人墳墓,未事前告知容易被認定具有瑕疵

一樣米養百樣人,房屋附近有墳墓,會不會減損房屋的價值,其實每個人的主觀看法都不一樣。以作者為例,我根本、完全、不會在乎住家附近有沒有墳墓。為什麼呢?因為「活著的人比死人可怕」,死人不會害人,活著的人才會害人。

 

但是法院則傾向認為房屋附近300公尺倘若有私人墳墓,會減損房屋的價值(臺灣新竹地院108訴字第508號判決)。因為內政部規定的不動產現況說明書,要記載房屋周邊半徑300公尺範圍內之重要設施,包含市場、超級市場、學校、警察局、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰(骸)存放設施、垃圾場(掩埋場、焚化場)、顯見之私人墳墓、加油站、瓦斯行、葬儀社。

 

在這個狀況,房屋附近有墳墓,是會被認定有減損房屋的價值的,具有瑕疵。那麼,法律效果呢?請接著看下去。

 

2、   解除契約困難,減少價金較容易

倘若房屋買受人(例如廖阿姨)想要解除買賣契約,必須證明解除契約並非「顯失公平」,舉證責任在廖阿姨。解除契約若顯失公平,買受人只能請求「減少價金」(民法第359條)。

 

法諺有云:「舉證之所在,敗訴之所在。」在臺灣,不動產買賣都是大買賣,要買房子的人不太可能只看了一次、兩次房屋,就決定要買房子(廖阿姨是例外)。再加上300公尺內有沒有「顯而易見」的私人墳墓,如果真的是顯而易見,多去看個幾次也會發現,在這種狀況下,要主張解除契約真的很難。

 

廖阿姨,你就承認吧,你是買房後覺得買貴了、不划算,才想解約。並不是因為在乎附近有墳墓。

 

雖然解除契約這條路很難走,但是房屋的300公尺內有私人墳墓,法院傾向會請不動產估價師估價,鑑定因為附近有墳墓,導致房屋有多少價值的減損,而判決可以減少價金(參考臺灣高等法院103年度上字第1465號判決)。所以廖阿姨雖然解除契約困難,但要求減少價金,說不定是可以撈到一些便宜的。

 

3、   賣方得以特約排除

對於房屋的賣家來說,廖阿姨這種簽約之後不想履約的行為,實在太令人討厭了。如果你不想買,就不要簽約,不要浪費我們這麼多的時間……。

 

賣方為了杜絕像廖阿姨這種簽了契約不認帳的客戶,可以在買賣契約中明示嫌惡設施的所在位置(例如,哪裡有墳墓、加油站、高壓電塔),既然契約中都已經寫明白,買方也簽名畫押了,就不能夠像文中的廖阿姨一樣,翻臉不認帳。

 

p.s 每個法律個案都略有不同,但差一點就會差很大。良心建議採取任何法律行動之前,像是發存證信函、律師函、告人、或被告,先諮詢過律師,降低犯錯的機會。

                                      

[延伸看下去]
→遺產繼承第一次就上手-誰是繼承人(影片)?https://youtu.be/DL3WOdt0lBk

→遺產繼承-活著的配偶先拿一半,是這樣子嗎(影片)?https://youtu.be/GJ-Zs3KIbDE


→不動產官司常見的迷思01-幫你建立正確觀念(影片):https://youtu.be/snGLa-sSzjM

→打官司前要做好的準備-幫你提高勝率02(影片):https://youtu.be/Ngdy6FtJksI

→房東的法寶 律師教你不再為房客困擾03(影片):https://www.youtube.com/watch?v=z35jukYGFn0

→ 印章在不知情的狀況下被拿去簽發本票借錢,該怎麼辦?
https://www.cdlaw.com.tw/modules/news/ ... .php?storyid=317&uid=
→房子在不知情的狀況下被抵押借錢,甚至被拍賣,該怎麼辦?
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→與他人共有不動產,想要變現但該如何處理?
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→房子出租給房客,房客不僅欠租而且到期都不返還房屋該怎麼辦?
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→單親媽媽買房簽約後後悔,可以解除契約嗎?

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