怎麼定義法律上認定的凶宅?(文:葉凱禎律師;編輯:梁維珊律師)

日期 2017年01月17日 01:00:00 | 新聞類別: 最新消息

到底法律上定義的凶宅與社會生活定義的凶宅有什麼差異呢?來聽聽本所高雄合作律師葉凱禎律師怎麼說。


新屋價格居高不下,許多人選擇購買二手屋,但買二手屋除了須承擔屋況是否具備瑕疵的風險之外,在一般社會觀念中,更忌諱購買到凶宅。本文今天要教導大家的,是在購屋前,如何從法律面避免購買到凶宅(至於房子中是否有非生靈徘徊其中,是否不吉利,屬於法師的執業範圍喔)。

首先,我們得先定義什麼樣的房子,被稱呼為凶宅。一般社會觀念所定義的凶宅,範圍較廣泛,包含房屋座落在不吉利的方位,磁場不宜人居(這問題請洽法師);發生過自殺、兇殺或意外死亡事件;土地曾經發生過自殺、兇殺或意外死亡事件,後以該土地建造房屋。但是上開凶宅的社會定義太過廣泛,也沒有一個明確的標準來認定哪種房屋就是凶宅,總不可能找法師來當鑑定人,鑑定這間房屋裡面是不是有鬼,是否磁場混亂不適宜居住,因此相當難以應用在實際的法律爭議上,此外,也有可能過度侵害房屋的經濟價值而導致不公平之結果。

為了取得一個法律上對於凶宅定義的一般共識,內政部在民國97年7月發布一個函釋,定義所謂的凶宅,是指:「賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附隨建物),曾發生兇殺自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生,而死在其他樓層或中庭);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅,並不包括同棟大樓其他的房屋。」換句話說,依據內政部的見解,要構成凶宅,有三個要件:

1、時間:賣方產權持有期間內發生。

2、空間:在專有部分發生。

3、型態:兇殺或自殺,但排除意外死亡。

是否發現內政部對於凶宅定義的函釋,和我們一般的風俗民情差距很大呢?事實上,房屋之出賣人(或出租人)欲委託不動產經紀業者出售(或出租)房屋時,不動產經紀業者就該房屋標的現況負有調查義務,完成調查後製作一份不動產說明書,經房屋出賣人(出租人)及經紀人簽章後,由房屋經紀業者向買受人(承租人)解說,於簽訂租賃或買賣契約時,將不動產現況告知並將不動產說明書交付給買受人(承租人),買受人(承租人)閱後亦須在不動產說明書上簽章,這份不動產說明書就會被視為租賃或買賣房屋契約的一部分。除了上述經紀業者所製作的不動產說明書,另有一份房屋現況說明書,房屋現況說明書是由不動產的出賣人(出租人)自行填寫的,出賣人(出租人)可能為了不動產的價值而隱瞞房屋為凶宅之事實或虛偽填寫;因此買受人(承租人)不可全然只看房屋現況說明書,仍須同時參酌房屋現況說明書與不動產說明書的紀載。

但是有可能不動產經紀業者已經窮盡調查之能事,而仍無法查出房屋屬於凶宅之情形,並且出賣人(出租人)對於房屋現況說明書也有所隱瞞;或是民眾心目中的凶宅定義是前面所說較為廣泛的,包含意外死亡、自然死亡或風水不好、磁場混亂等等的情狀在內,而與內政部之定義不同。無論如何,在委託房仲尋找房屋時,本身最好在事前先行調查,欲購買或承租的房屋是否為凶宅,例如詢問居住附近的鄰居、向管區警察打聽;以及注意契約書中是否有載明「凶宅條款」。但是為了防範未然,最好還是在房屋買賣(租賃)契約書中,另訂個別磋商條款,明定凡是該屋內曾經有人死亡,無論死亡的原因與最後陳屍地點為何,均可解除契約,如此才能避免買到心目中的凶宅,住的安心。





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