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最新消息 : 借名登記行不行?(文:洪宗暉;編輯:梁維珊)
作者 info 於 2021年11月28日 16:50:00 (506 次閱讀)
借名登記行不行?(文:洪宗暉;編輯:梁維珊)

坊間常見「借名登記」,直白的來說就是找人頭來登記為財產的所有人,這包含不動產、動產及有價證券,但這樣除了對方後來不認帳、或處分掉財產的訴訟風險很高之外,甚至可能有「法律上原本就限制由某些特定身分的人才可以買賣的財產」,如果用借名登記的方式非常可能會無效。

今天由洪宗暉律師來就最新大法庭有關原住民保留地的借名登記事件做分析,讀者們在做借名登記前建議諮詢專業律師喔~



案例:

  江媽媽是接近退休年齡的公務員,這幾年總想著學朋友在郊區買塊地蓋民宿經營,只要投資不到一千萬元,以後每年國旅旺季時就可以有固定不錯的收益,這也算是穩健的投資。但為了避免違反公務人員兼職的規定[1],經家庭會議討論後,江媽媽最後決定借用姪女芷慧的名義辦理不動產所有權登記。試問:江媽媽找姪女芷慧忙登記持有土地與民宿建物的行為合法嗎?若江媽媽購買的是山上的原住民保留地,並以其他原住民作為人頭幫忙登記持有土地[2],情況有無不同?

法律小觀點:

  借名登記,也就是找人頭幫忙登記持有財產的行為,在台灣非常常見,不論是為了規避法律上持有資格限制(例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅)、規避稅捐(例如地價稅累進稅率)、躲避債權人追償、債務信用問題(例如為取得較低利息、增加借貸金額)、基於夫妻或親子情誼、單純隱匿財產(例如避免親友開口借錢、公務員財產申報問題)、宗教財產登記於自然人名下,或是為了共同出錢投資等,原因可謂花樣百出。

  針對案例中的第一種情況,依司法實務通說之見即最高法院99年度台上字第1662號判決:「按稱『借名登記』者,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約,其成立側重於借名者與出名者間之信任關係,及出名者與該登記有關之勞務給付,具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質,應與委任契約同視,倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,當賦予無名契約之法律上效力,並依民法第529條規定,適用民法委任之相關規定」意旨,江媽媽找姪女芷慧忙登記持有土地與民宿建物的行為,是合法的,哪天江媽媽不需要別人忙登記持有土地與民宿建物時,也可以請求姪女芷慧將土地與民宿建物移轉登記回自己名下。

  但如果江媽媽購買的是山上的原住民保留地,並係以其他原住民作為人頭幫忙持有土地的話,這時候的法律效果如何?過去司法實務見解對此有所爭議,有的認為合法,有的認為不合法。我國最高法院近期在108年度台上大字第1636號裁定中統一法律見解,認為非原住民與原住民成立借名登記契約,以規避相關規定購買原住民保留地之法律爭議,其中的借名登記契約、買賣契約、設定地上權及將所有權移轉登記等行為,均違反禁止規定,故屬無效[3]

  簡單來說,目前法院實務上是認為一般人將自己的財產以他人名義進行登記,但仍由自己管理、使用、處分,而他人就該財產僅為登記名義人之借名登記行為,是合法的。但若是為了規避「非原住民無法取得原住民保留地所有權」相關法律規定,而以借名登記之迂迴方法,達成由非原住民取得原住民保留地所有權之相同效果者,依民法第71條本文:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效」規定,其法律行為將因為不合法而無效



[1] 公務員服務法第14條第1項前段:「公務員除法令所規定外,不得兼任他項公職或業務」規定參照。

[2] 原因:非原住民無法取得原住民保留地所有權,此有山坡地保育利用條例第37條第2項、原住民保留地開發管理辦法第18條第1項等規定可參。

[3] 最高法院108年度台上大字第1636號裁定:「非原住民乙欲購買原住民甲所有原住民保留地經營民宿,為規避山坡地保育利用條例第37條第2項、原住民保留地開發管理辦法第18條第1項規定,乃與原住民丙成立借名登記契約,以丙名義與甲簽訂買賣契約,甲以該地為乙設定地上權後,將所有權移轉登記予丙。乙丙間之借名登記契約、甲丙間之買賣契約、甲為乙設定地上權及將所有權移轉登記予丙之行為,無異實現非原住民乙取得原住民保留地所有權之效果,自違反上開禁止規定,依民法第71條本文規定,應屬無效」意旨參照。