房屋租賃契約怎麼簽才安心?(文:葉凱禎律師;編輯:梁維珊律師)

日期 2016年08月24日 15:00:00 | 新聞類別: 最新消息

台灣土地寸土寸金,房價居高不下,不少人只能選擇租屋以取得一個安居之所,另也有由於工作或求學的因素,也必須在外租屋,因此人人或多或少都有過租屋的經驗。但近年來租屋糾紛頻傳,惡房東、爛房客經常躍上新聞媒體的版面,無論是房東或是房客,請神容易送神難,您都需要了解租屋的基本法律常識,以維護自身的權益。


一、租屋前的準備工作

在承租房屋前應該做好哪些準備,以選擇一個優良、安全的居住環境。首先,應在租屋前提早一、二個月的時間蒐集租屋資訊,避免因時間倉促而做出錯誤決定,且最好能多找幾間符合需求的房子親自去看屋,以確認房屋所在地之地理位置、環境狀況與交通是否便利,也可了解當地租金行情。另外可至「司法院法拍屋公告系統」、以及「行政院原子能委員會」、各直轄市、縣市政府建管單位網頁或網路的搜尋引擎,查詢欲承租之房屋是否為法拍屋、輻射屋、海砂屋或凶宅的情形。也建議房客,在承租房屋前,除了要仔細打聽、觀察外,可於租賃契約書、或仲介業者的要約書中,請房東或仲介載明該屋非凶宅,若為凶宅房客可提前終止契約,並不得要求扣繳違約金或押租金等文字,甚至約定房東或仲介業者應負之損害賠償之範圍,以確保自己的權利。

在與房東約定看屋時,請房東攜帶房屋權狀,以確認房屋所有權人與出租方的姓名相同,避免遭遇二房東違法出租引發糾紛,且權狀上坐落的門牌號碼即為房屋地址,應確認是否與欲承租的地址相同、面積、樓層是否正確,以免承租到頂樓加蓋的違建。在實地看屋時,可以事先準備一張檢查表,將所需要的內、外環境要求,與安全設備等等一併詳細記載,在看屋時仔細檢查,尤其是檢查建物內管線、建物外觀有無龜裂、變形的現象、房屋結構與隔間是否安全堅固,逃生動線與鐵窗、鐵門的設置是否具備防盜功能又不影響消防安全,熱水器的安裝位置等等。若有需要修繕或更換者,應當場向房東要求,並釐清修繕責任。如有大型家具、電器或有特殊考量,可在看屋時丈量空間大小,以利承租與否的判斷。並且最好在不同時段、不同天氣前往看屋,以觀察房屋採光與通風良好度、附近是否有特種行業經營、有無西曬、反潮、漏水或滲水等問題。

在議價租金時,應仔細衡量自己的預算,以免租到超出自身經濟所能負擔的房子。大多數的房東不只是想租到好價錢,更希望能夠找到一個好房客;而房客也應確實掌握附近之租屋行情,以爭取合理的租金價格。另外房屋的管理費、清潔費、水電費、網路費等,也應和房東溝通是否包含在租金之中,或是另外計費。

二、支付定金

定金,依據民法第248條規定,定金的作用在於推定契約成立,雖然此時雙方尚未正式簽約,但仍受法律拘束。如果房客支付定金後,反悔不承租,依據民法第249條規定,房客不得向房東請求返還定金;反之,若房東收受定金後,反悔未將房屋出租,則應加倍返還定金予房客。至於定金額度,原則上以月租金的百分之10為佳,租金若未超過1萬元者,以1千元為度,要避免支付高額的定金。交付定金應請房東開立定金收據,收據內容應包含付定金人姓名、出租地址、收受定金之金額,收款人簽名、收款日期等等。

三、簽約

現在開始進入租賃的重頭戲了,新聞媒體上許多的糾紛多源於這份合約,等到發生問題,才發現契約內容缺漏或不合理,大多為時已晚,而消保處為了健全租屋市場秩序,於105年6月23日公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,並於106年1月1日起生效,以下就此最新公告的內容,為租賃契約條款雙方應如何約定為介紹:

(一)租賃契約的基本概念:

租賃契約的成立,不以簽訂書面契約為必要,只要雙方意思表示一致,就算只有口頭約定,租賃契約仍然有效成立。但是依據民法第422條之規定,租期超過一年以上,如果沒有訂立書面契約,會成為不定期租賃,如此一來若雙方日後發生爭執,將會有舉證責任的困難,有理說不清,因此首先還是建議租屋還是簽訂一份書面契約較有保障。

(二)房屋租賃定型化契約應記載事項之重點說明:

1、契約審閱期:契約審閱期間至少3日。

2、房屋租賃標的:應將房屋所座落之門牌號碼、建物面積、有無他項權利登記於建物上、該建物有無被查封等等。另租賃範圍為房屋的全部或是部分(可以房屋位置格局示意圖標註租賃範圍);有無含車位,車位位置,使用時段為全日或僅有日間或夜間可使用。租賃房屋有無其他附屬設備等等。詳加記載於租賃契約中。

3、租賃期間:應明定租賃期間之始日與末日。

4、租金約定與支付:約明承租人應繳納租金額,每月幾日前應支付,租金的支付方式為現金交付或是轉帳繳付等等。出租人亦不得任意要求調整租金。

5、押租金的約定與返還:押租金金額由雙方約定應為一個月或二個月之租金(最高不可超過二個月房屋租金之總額),由簽訂租賃契約之同時給付與出租人。而押租金除了有「承租人提前終止租約而應賠償違約金」、「及承租人於租期屆滿或租賃契約終止時,有未繳清之相關費用」,以上兩種情形出租人可從押租金中扣抵外,出租人應於租期屆滿或租賃契約終止,承租人交還房屋時返還加租金。

6、租賃期間相關費用之支付:例如管理費、水電瓦斯費、有線電視費用等等,約明該等費用應由何方負擔。

7、稅捐負擔之約定:其中房屋稅、地價稅、銀錢收據之印花稅原則上應由出租人負擔。但其餘之簽約代辦費、租賃契約公證費用、公證代辦費、或其他稅捐之支出,則需雙方約明由何方負擔或共同負擔。

8、使用房屋之限制:約定房屋係僅供住宅、營業或如何使用;以及出租人是否同意承租人將房屋全部或一部轉租、出借或以其他方式供他人使用;或有其他特殊限制等等,均應明定於租賃契約之中。

9、修繕與改裝:房屋若有修繕之必要時,原則應由出租人負責修繕,但雙方可以契約另行約定、依據習慣、或有可歸責承租人之事由者,則由承租人負責修繕。當負有修繕義務之一方不為修繕時之處理方式。另房屋有改裝需求時,承租人應得出租人之同意。承租人返還房屋時,是否應回復房屋原狀返還,或是可以現況返還,均應約定清楚。

10、承租人之責任:依據民法之規定,承租人應負善良管理人之注意義務,以及雙方所約定之方法保管房屋,如果違反注意義務導致房屋之毀損或滅失,應對出租人負損害賠償責任。

11、房屋部分滅失:在租賃關係存續中,房屋因不可歸責於承租人之事由,導致房屋一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。

12、提前終止租約:應明定在租賃期間屆滿前,雙方可否終止租約。若約定可提前終止租約,應於多久前通知他方(最少應於一個月前通知)。若有違反未先期通知而終止租約者,應賠償他方一月份(最高不可超過一個月)租金金額的違約金。租期屆滿前終止租約者,出租人應將預收之租金返還予承租人。

13、房屋之返還:在租期屆滿或租賃契約終止時,承租人應將房屋返還予出租人並遷出戶籍或其他登記。返還房屋時,應由雙方共同完成屋況及設備之點交手續等等。

14、房屋所有權之讓與:此為民法第425條所有權讓予不破租賃之規定。此規定偏重保護承租人,但須注意在民國88年民法修正案中,增訂民法第425條第2項規定,對於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5年或未定期限者,不適用所有權讓予不破租賃之規定。

15、出租人終止租約:約定承租人於承租房屋期間,有何違法或違反雙方約定之行為時,出租人得終止租約。例如:遲付租金總額達二個月之金額,經出租人定相當期限催告仍不為支付、違法轉租、違反雙方約定之房屋改裝行為等等。

16、承租人終止租約:約定出租人於承租房屋期間,有何違法或違反雙方約定之行為時,承租人得終止租約。例如:出租人未盡修繕義務,經承租人定期催告後仍未修繕完畢、房屋有不可歸責於承租人之事由而一部滅失,無法議定減少租金,或房屋餘存部分不能達租賃之目的、房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康上瑕疵。

17、通知的送達方式或寄送地址。

18、其他約定:例如租賃契約是否須辦理公證等等。

19、契約之生效日及相關附件的效力。

20、當事人之基本資料:應記載當事人之姓名、身分證字號、戶籍地址、通訊地址、連絡電話及電子郵件信箱等資訊。

(三)房屋租賃定型化契約不得記載事項:

1、不得約定拋棄審閱期間。

2、不得約定廣告僅供參考。

3、不得約定承租人不得申報租賃費用支出。

4、不得約定承租人不得遷入戶籍。

5、不得約定應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔。

6、出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者,不得約定排除民法上瑕疵擔保責   任。

7、不得約定承租人須繳回租賃契約書

8、不得約定違反法律上強制或禁止規定。

四、履約

簽約之後,承租人無論是否搬遷入住,契約均已正式生效,雙方應依據租賃契約行使權利、履行義務。當房屋出租後,房東雖然仍為房屋所有權人,但依據民法第421條,房屋的使用權屬於承租人,因此房東若要進入出租房屋,須經過承租人之同意,否則將會涉及刑法第306條侵入住宅罪,且可能侵犯承租人之隱私權。

五、租賃結束

租賃結束有可能是因為租賃期間屆滿,或是提前終止租約,無論結束原因為何者,均有可能在押租金、預繳之租金或房屋點交之問題引起糾紛,因此在制定租賃契約時,應詳定此部分應如何處理。另外當雙方租賃契約到期後欲續約,最好準備一份新的書面契約,重新協議內容並簽訂。再者,若承租人有欠繳租金之情形,或未支付已請求的損害賠償,而承租人有物品置於租賃房屋中時,房東可就留置物取償,但依據民法第445條規定,只能留置承租人流在出租處內的物品,但不含承租人生活必需用品或生財器具等等法律規定禁止扣押之物。

最後,再度提醒在簽訂租賃契約,若租約有兩頁以上,最好加蓋騎縫章,避免契約內頁被抽換,並可以使用拍照、錄音等方式證明簽約或交屋情況,如果雙方都同意公證更好。消保處也表示,如果租約內容和房屋租賃定型化契約的規定不相符時,可以要求出租人修改或拒絕簽約;多一份留心,少一點爭議。





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