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最新消息 : 租房糾紛簽調解書後房客不履行又不付租金怎麼辦? (文:陳致宇律師;編輯:梁維珊律師)
作者 info 於 2018年08月02日 09:50:00 (386 次閱讀)
租房糾紛簽調解書後房客不履行又不付租金怎麼辦? (文:陳致宇律師;編輯:梁維珊律師)

租房糾紛多,如果已經經過法院或鄉鎮市公所調解,又不依照調解筆錄履行,會發生什麼樣效果呢?今天的【成鼎好好讀】由陳致宇律師從租約的公證、調解、執行與調解後訴訟全面觀察,各位包租公及房客記得分享收藏好文喔~



案例:

小松(房東)租房子給小趙(房客),小趙長期不付房租又不搬走,而雙方契約中載有違約金條款(租約終止後不搬走一個月罰租金二倍之違約金)及律師費條款(若房客違約不搬走導致房東要請律師訴訟,費用由房客承擔)。小松為了趕走小趙,嗣後與小趙在區公所簽調解書乙份,調解書中寫明小趙應該在某年4月30日以後搬離租屋處,並有「兩造同意互不追究對於本租賃糾紛事件一切之告訴、兩造同意就本事件互不追究民事責任及放棄其他求償」之條款。豈料,小趙簽署調解書以後仍不付房租,直到某年6月30日才因小松對法院聲請強制執行而搬離。小松很生氣,想依照先前租約向小趙請求違約金並要小趙依租約負擔小松委請律師的費用,是否可行?

 

解析:

1. 首先,若想要避免漫長之訴訟程序,建議房東可與房客是先說明及約定,將房屋租賃契約拿去找公證人公證,公證後的租約,依強制執行法的規定是執行名義之一,簡單來說就是公證後的租約可以讓小松不用打官司,直接向執行法院聲請強制執行,讓法院把小趙趕走

  1. 這個案例中,小松雖沒有將租約公證,但是鄉政市公所調解書經過法院核定以後,也可以直接進行強制執行,這是為什麼這個案件中小松能夠藉由強制執行將小趙趕走的原因。要說明的地方是,兩人簽了調解書以後,原先租約是否受影響呢?這點在實務上沒有定論,事實上,這個案件後來有進入法院,而且地方法院跟高等法院見解不同。地方法院認為:「…審酌兩造所達成系爭調解之上揭約定內容,乃係就系爭租約之相關權利義務事項以為約定,則兩造就系爭租約之權利義務,業已因上揭調解成立而消滅,已轉變成調解書所載之遷讓房屋行為義務及金錢給付債權,揆諸前揭說明,縱被告不依調解書所載內容履行或有違反系爭租約之情形,原告亦不得再行主張系爭租約第8條、第13條、第15條之法律關係請求被告給付為違約金、修繕費用、律師費用,原告僅能依調解成立之內容為請求…」簡單來說就是地方法院認為調解書已經取代原本的租約,小松不可以再依照本來的租約對小趙做契約上的主張。
  2. 不過,地方法院這個見解是有問題的,因為調解書裡面也只說:「兩造同意互不追究對於本租賃糾紛事件一切之告訴、兩造同意就本事件互不追究民事責任及放棄其他求償」,並沒有說雙方同意終止原先的租約,地方法院將此部分契約文字意思解釋到這麼廣,實在有點不妥。本件經過小松上訴,高等法院認為應先區分調解書的性質:「調解委員會之調解具有私法上和解契約之性質,而和解,如當事人係以他種之法律關係或以單純無因性之債務約束等,替代原有之法律關係而成立者,為屬於創設性之和解;若僅以原來明確之法律關係為基礎而成立和解時,則屬認定性之和解。倘係前者,債務人如不履行和解契約,債權人應依和解所創設之新法律關係請求履行,不得再依原有之法律關係請求給付。如為後者,既係以原來明確之法律關係為基礎而成立之和解,僅有認定之效力,債權人自非不得依原來之法律關係訴請債務人給付,祇法院不得為與和解結果相反之認定而已」簡單來說,就是本案只是認定性和解而非創設性和解,沒有取代原先租約的效力,所以高等法院認為:「經核系爭調解書之性質乃以原來明確之系爭租約法律關係為基礎而成立和解,屬認定性之和解,依前開說明,上訴人(小松,即房東)自得依系爭租約之法律關係對被上訴人(小趙,即房客)為請求,僅本院不得為與和解結果相反之認定而已。」因而認定小松(房東)要求小趙(房客)給付違約金及律師費為合法,本案業已確定

做個總結,和解是否有取代先前契約的效力,必須要看和解是創設性和解還是認定性和解,如果是前者才會有取代先前契約的效力,如果是後者則不會有取代先前契約之效力,並不是所以只要和解都影響先前契約的效力,而應看和解內容及條款而定,不可一概而論。筆者也建議,既然都已經簽調解了,最好依照調解筆錄進行,否則未來再打官司,只是給自己與對方找麻煩而已