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最新消息 : 借名登記,小心你的不動產被偷走了!(文:曾嘉雯律師/編輯:梁維珊律師)
作者 info 於 2015年12月17日 16:10:00 (5298 次閱讀)
借名登記,小心你的不動產被偷走了!(文:曾嘉雯律師/編輯:梁維珊律師)

借名登記是實務上很常操作的一種不動產管理模式,簡單來說就是一方提供不動產,登記在出名人(俗稱人頭)的名下,背後原因很多,但要小心出名人把不動產偷偷移轉走了,該怎麼辦呢? 來聽聽曾嘉雯律師怎麼說。



房屋或土地原則上認定所有權人的方法是以登記名義人為主,除此之外,社會上因為各種原因而把不動產登記給其他人,造成實際所有權人與登記上之所有權人不一致的狀況,這種情況一般俗稱「借名登記」。

借名登記契約在我國民法雖未有明文規範,但因普遍存在於一般民眾的社會生活,法院實務對於無明顯違反強制規定或惡意規避法律的借名登記關係,大多採取肯定的立場,認為[1]:「稱借名登記者,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約,其成立側重於借名者與出名者間之信任關係,在性質上應與委任契約同視,倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,固應賦予無名契約之法律上效力,並類推適用民法委任之相關規定」。

借名登記的原因很多,常見有因為感情因素,將財產登記在情人或配偶名下,也有為了取得較優惠的貸款身分與方案等,由於出名者與借名者往來密切,彼此間存有高度的信任關係,在成立借名登記契約的當下,雙方情誼正濃,通常不會有明確的約定,未來雙方一旦撕破臉,實際所有人想要向出名人討回財產,在訴訟上將會面臨舉證上的困難,也就是說,法院會要求實際所有權人針對雙方有成立借名登記契約、訟爭的財產為實際所有人使用管理等事實,提出相關證據證明,如無明確約定又提不出具體證據使法院採信,將承擔敗訴結果,導致自己的財產要不回來的窘境。

為確保自己的資產與權益,實際所有人以借名登記方式將財產登記他人名下前,應與出名人締結借名登記之書面契約,將雙方的權利義務白紙黑字條列清楚,這也是避免雙方日後因權義不明反而破壞情誼的防範之道;必要時亦可辦理借名登記契約的公證,一旦對方惡意違約,即可逕向法院聲請強制執行請求返還財產。

如未能訂有書面契約,至少亦應保留購置借名財產的資金流向、保管相關權狀及繳納稅捐之單據,平時並應蒐集借名財產為自己所使用管理之證據,例如鄰里證明、使用管理借名財產之照片或錄影等,作為將來訴訟上舉證之使用。

將房地借名登記在親友名下,固然有省息節費的優點,然而財產登記在他人名下,即伴隨來日遭他人據為己有的風險,透過妥善的事前規劃與蒐證,可避免日後親友反目爭訟,若不幸走上訴訟一途,也不會因為未能舉證而敗訴,將辛苦累積的資產平白拱手讓人,得不償失。



[1] 最高法院98年度台上字第990號判決